2025年11月26日，京东产发与沙特工业城与技术区管理局（MODON）正式签署战略合作备忘录，首期项目落子吉达北部Oasis工业园区，标志中国物流地产龙头正式挺进沙特核心工业带。
半年之内，从迪拜杰贝阿里自贸区两座智能物流园接连投运，到吉达智慧枢纽破土动工，京东产发在中东的布局速度与精度前所未有。
这不仅是中国物流基础设施企业海外扩张的里程碑事件，更折射出“一带一路”倡议下中资企业与海湾国家在供应链领域深度融合的新阶段。
本文是阿中产业研究院“中东生意经”系列第174篇，深度介绍中阿投资、贸易和工程建设领域的产业政策、法律法规、产业趋势、市场需求、竞争格局和潜在交易机会。
一、吉达新枢纽：京东产发首进沙特，锁定中东北非物流咽喉
11月26日，京东产发与沙特工业城与技术区管理局（MODON）在利雅得签署战略合作备忘录，双方将建立长期合作伙伴关系，共同开发MODON管辖范围内的工业与物流基础设施。
首个落地项目选址吉达北部Oasis工业园区，该园区位于吉达、麦加、麦地那三大圣城与经济中心的几何中枢，紧邻国王阿卜杜拉港与吉达伊斯兰港，陆路可快速通达利雅得与达曼。
项目定位为高标准现代化物流设施，设计最高按照国际绿色建筑BREEAM卓越级标准建设，全程融入京东自研的智能自动化仓储系统与数字化运营平台。
京东产发方面表示，吉达项目不仅是双方合作的起点，未来三年内还将依托战略备忘录，加速在利雅得、达曼等城市落地多个节点，最终形成辐射沙特全境并覆盖中东北非的骨干物流网络。
沙特仓储市场长期供不应求，而吉达-利雅得-达曼沿线缺口占比超六成。
中资企业过去在沙特普遍面临“最后一公里”成本高、时效难保障的痛点。
此次京东产发以自持自营模式切入，既能为中国制造业、跨境电商、新能源汽车等行业提供确定性更强的供应链服务，也将显著降低整体物流支出。
业内人士估算，吉达项目全部投运后，可将中国发往沙特的平均物流周期缩短20%-30%。
此次合作被视为中沙在“一带一路”框架下供应链合作的标杆项目。
沙特“2030愿景”明确提出要将物流绩效指数排名进入全球前十，MODON作为沙特工业用地与基础设施的唯一管理机构，正大规模引进国际头部开发商。
京东产发凭借在亚洲一号、智能分拣、地狼AGV等领域的技术积淀，以及过去五年在全球管理超1500万平方米物流设施的运营经验，成功胜出。
二、迪拜双仓90天投产：中东电商物流竞争格局生变
如果说吉达项目是京东产发在中东的“开疆”，那么2025年迪拜杰贝阿里自贸区的两座智能物流园则是“拓土的急先锋。
2025年6月4日，京东产发位于杰贝阿里自贸区（JAFZA）的首座中东物流设施完成交割并移交京东物流运营；仅90天后，9月11日，第二座更大规模的智能物流园同步实现“交割即投产”，创下中国物流地产企业在中东的最快建设纪录。
两座园区均位于杰贝阿里港3公里、马克图姆国际机场8公里辐射圈内，形成“港口-机场-仓储”铁三角。
得益于此，园区可实现海运空运货物到港快速入库、快速分拨，形成覆盖海合会六国网络。
实际运营数据亮眼。
深圳某头部跨境电商反馈，使用京东迪拜仓后，从清关到上架最快只需3小时，整体订单处理速度比当地传统仓库快5倍，差错率低至0.05%。
沙特一家重工企业售后配件交付时效则从7天压至1天，客户满意度提升35%。
两座园区目前已吸引工程机械、新能源汽车电池、奢侈品等高价值品类集中入驻，仓储面积迅速去化。
中东物流基础设施赛道正式进入“中国速度”时代。
三、京东产发是谁：从“亚洲一号”到全球物流地产独角兽
京东产发全称京东智能产业发展集团，2018年从京东集团拆分独立运营，注册地开曼群岛，定位为“现代化基础设施开发与资产管理平台”。
公司专注高标准仓库、一体化智能产业园、数据中心及新能源基础设施的投资、开发与运营。
自2007年京东自建物流体系起步，京东产发率先开发出“亚洲一号”超大型智能仓库，至今仍是行业标杆。
分拆独立后，公司快速从自用资产管理转向第三方综合服务商，目前业务已覆盖物流园区与产业园区两大板块。
截至2025年9月，京东产发在国内29个省级行政区及海外9个国家（印尼、越南、新加坡、英国、荷兰、德国、日本、阿联酋、沙特）管理超过40个项目，国内国外总管理面积接近150万平方米，2023-2025年连续三年以530-550亿元估值入选胡润全球独角兽榜。
代表性项目包括：
1.英国米尔顿·凯恩斯智能产业园，为John Lewis、大众汽车英国公司提供服务；
2.合肥宝马绿色零件配送中心，获LEED认证；
3.越南隆安、印尼西爪哇等多座东南亚物流枢纽；
4.2024年与SHEIN合作建成粤港澳大湾区超25万平方米仓储中心；
5.2025年与理想汽车、宝马等车企签署超20万平方米新能源定制仓储。
商业模式上，京东产发采取“重资产+轻资产”并行：自持核心节点物业获取长期租金收益，同时输出规划、建设、招商、运营全链条服务。
2023年以来，公司连续被评为“中国物流资产增长卓越企业10强”，并计划择机赴港上市，以支持全球网络进一步扩张。
四、中东布局的战略深意：中国供应链全球化新支点
京东产发在中东的连续重磅落子，绝非孤立事件，而是中国供应链全球化战略的重要组成部分。
一方面，中东电商与制造业供应链正处于爆发前夜。
另一方面，传统欧美日韩物流地产商在中东布局较少，高端智能仓供给几乎空白，京东产发以技术和速度切入，迅速建立先发壁垒。
更深层次看，这是一场中国供应链基础设施的“出海”。
过去十年，中国商品“走出去”主要靠贸易与电商平台；未来十年，中国标准、中国技术、中国运营能力的整体输出将成为主流。
京东产发以高标准智能仓为载体，正在将“亚洲一号”模式复制到全球最关键的节点，实质上是在为中国制造、中国品牌铺设一条确定性更强、成本更低、绿色智能的全球动脉。
当吉达智慧枢纽与迪拜双仓共同亮起，中国物流地产企业在全球供应链版图上，正从跟随者变为规则制定者。
